ホーチミン市の新地価公示価格、算定基準は？ [特集]

　新地価適用から約2週間、旧地価に比べ数倍となったこの新地価を基準とする税金算出方法が適用され、市民の間では不動産売買に関する税金問題が話題になっている。　この新地価施行からまだ間もないが、既に市民からは様々な問題点が指摘されており、特に問題となっているのは市内でも最も地価が高い第1区やこれから開発が進むであろう郊外地区の地価算定基準にまつわる問題である。　ホーチミン市ニューワールドホテルに近いPhu Dong交差点から伸びるバイク販売で有名なLy Tu Trong通りの新地価は2570万ドン(約17万3300円)/1平米と公示された。しかし交差点を1つ渡った向こう側Nguyen Trai通りの地価は1500万ドン(約10万円)で、つまり交差点を1つ渡ると税金額が40％も変わってくるのである。　もし上記路線間での実勢取引価格にそのぐらいの差があれば問題ないのだが、この2つの通りを比べると公示地価の低いPhu Dong交差点付近のNguyen Trai通りのほうが日系独資ビル「Zen Plaza」や多くの高級ショップが立ち並び賑わっている。また公示地価の高いLy Tu Trong通りが一方通行であるのに対し公示地価の安いNguyen Trai通りは相互通行と、これもNguyen Trai通りのほうが有利であるのだが、新地価は逆であるだけでなく価格差が40％以上にもなっている。　さらに、地価の高い第1区からサイゴン川を挟んだ向こう側で新都市建設計画のある第2区の土地より郊外にある7区や9区の方が地価が高くなっている。　現在2区の実勢取引価格はメインストリートであるTran Nao通りとLuong Dinh Cua通りで2000万ドン(約13万3300円)～2400万ドン(約16万円)/1平米であるが、公示地価ではわずか280万(約1万8700円)～360万ドン(約2万4000円)と10倍近い差があり、同区内の他の通りはほとんどが90万ドン(約6000円)～120万ドン(約8000円)と格安に設定されている。一方7区と9区は2区より中心部から離れているにもかかわらず同区内の公示地価最高額は530万ドン(約3万5300円)/1平米と2区最高額の約2倍となっている。　アジアコマーシャル(ACB)銀行系不動産会社のVo Dinh Quoc副社長はこの公示価格について、地域間における実勢取引価格との差をまったく考慮しておらず、一部では実勢価格と公示地価との間で地区間における地価の逆転現象が起こっていると話す。　さらにQuoc副社長は一般的な意見として、市郊外地域では故意に公示価格が低く抑えられている地域があるという。それはこれらの地域がこれから開発が計画されており立退き予定地域であるため、立退き補償金の負担を低く抑える目的で算定されたと見られている。一方、既に開発済で新たな立退きが行われない地区では公示地価が高めに設定されており、不動産売買に伴う税金収入が見込めるようになっていると述べ、実勢価格と公示価格との間で地域間に差が出ている理由をこのように説明している。

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