[コラム]

【第10回】外国人によるコンドミニアム賃貸経営のポイント(1)

2015/12/18 09:55 JST更新

皆様、こんにちは！！
ホーチミンの賃貸不動産、売買不動産を取り扱うエヌアセットベトナムの西村です。
前回に続いて、購入したコンドミニアム（分譲マンション）を賃貸（賃貸経営）する場合に発生する実務について、詳しく解説します。特に、 賃貸開始前に注意しなければならない3つのポイント をまず説明し、その後で、賃貸開始後に必要な3つのポイントについても解説します。

賃貸開始前に必要なこと

引渡し後の内装工事、家財の設置

日本で分譲マンションを購入した場合は、天井や床、キッチン、水回りなどは施工された状態で引き渡しされ、あとは室内に家具などの家財を設置すれば住めるようになっていますが、ベトナムのコンドミニアムは「内装付き」をうたっていない限り、「スケルトン」つまり壁やドア、便器や水道の蛇口などの最低限の構造しかない状態で引き渡されます。そのため、まず賃貸するためには、内装工事を行う必要があります。
引き渡し時にどの程度の内装が揃っているのかは、コンドミニアムによって異なりますし、同じマンション内でも間取りによって異なるケースもありますので、よく確認する必要があります。
また、ベトナムのコンドミニアムは、家財が設置された状態で賃貸するのが大半なので、ソファーやベッド、クローゼット、テレビなど、生活に必要最低限の家財を一通り設置しなければなりません。また、借り手をなるべく早く見つけたければ、これらの家財はより多くの人が好むであろうデザインや使い勝手である必要があります。他の賃貸コンドミニアムと差別化し、選ばれやすい仕様にするというのは、賃貸経営において最もセンスが問われるところです。

家財設置例
　

不動産経営ライセンスの取得（更新）

賃貸経営を行っているベトナム人は個人であっても、所轄機関に届出を行い、不動産経営ライセンスを取得しています。これは後に出てきますが、公安への居住者の登録手続きや居住証明書発行の際などに必要となるものです。外国人の賃貸経営者も同様に必要になるとされています。
　

借り手を探す方法

日本人がコンドミニアムを賃貸する場合は、日本人もしくはその他外国人をターゲットとすることになりますが、日本と同様に、不動産仲介会社に仲介を依頼することになると思います。「Airbnb」など個人の住居も登録できる宿泊施設予約サイトで短期滞在の集客を図るという方法もありますが、公安への登録続きなどを考えると、正攻法ではあまり現実的ではありません。
現在の商慣習では、コンドミニアムの賃貸借の場合、1年契約、保証金は2か月分、賃料支払いは1～3か月毎に前払い、としているケースが多く、不動産仲介会社に対しては成約手数料として最大で賃料1か月分を支払うことになります。
貸し手である自分がベトナムに滞在しているのであれば、その後の借り手のアフターサポートもタイムリーに行えると思いますが、海外（ベトナム以外）に居住している場合は、引き続き不動産仲介会社の協力が必要になってくると思います。
不動産仲介会社のサポートの内容は、例えば室内設備トラブルに対する現場確認や業者手配などがあります。日本と同様にその後の借り手の管理やサポートもお願いする場合には、管理手数料が発生致しますのでご注意下さい。
　
次回は賃貸経営開始後に注意すべき3つのポイントについて解説致します。

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