ベトナムの法律事情(1)：改正住宅法/外国人向け住宅用不動産 [コラム]

　皆さん、初めまして。インドシナ・リーガル(IndochinaLegal)のロマーリョ(Lomaglio)と申します。弊社はベトナム現地の法律事務所です。20年間にわたり、ベトナムにおいて外国人投資家向けに法律上のアドバイスを提供してきました。　ベトナムの法律は複雑で、情報もはっきりせず悩まれる方も多いのではないでしょうか。このコラムでは、少しでも皆さんのお役に立てるよう、外国人に関わる法律を取り上げて解説していきたいと思います。 改正住宅法が施行、外国人の不動産投資条件緩和 　改正住宅法が7月1日から施行されました。2014年11月に国会で可決された改正住宅法第65号/2014/QH-13では、外国人のベトナムにおける不動産投資の条件が大幅に緩和されました。ただし、手続きの詳細については、施行細則を待つ必要があります。 外国人の不動産購入、何に注意すべき？ 　外国人がベトナムで不動産を購入するにあたり、注意すべきことは何でしょうか。不動産購入に関する外国人の制限や権利について見てみましょう。(次の事項は、ベトナム人または在外ベトナム人(越僑)と結婚した外国人には適用されません。ベトナム人と結婚した外国人には、現地のベトナム人と同等の権利が与えられます。) 様々な制限(ビザ、戸数、地域、支払い) 1．査証(ビザ)
　ビザを所有し、パスポートに入国スタンプが押印されていること。 2．外国人向け不動産物件の最大戸数
　海外投資向けに開放される不動産物件は、分譲マンションと戸建て住宅です。そして、外国人が購入できる戸数は分譲マンション1棟につき最大30％、戸建て住宅は1街区につき最大250戸と制限されています。　しかし、政令の草案では、海外投資向けに開放される戸建て住宅の戸数制限について「不動産プロジェクト1案件につき最大10％」という追加の制限が盛り込まれています。ただし、改正住宅法ではこうした制限が定められていませんから、ベトナムビジネスフォーラム(Vietnam Business Forum＝VBF)はこれを削除するよう求めています。 3．外国人向け不動産物件の地域
　改正住宅法によると、外国人は国防や安全保障に関わる地域に位置する物件に投資することが出来ませんが、政令草案ではその制限が更に厳しくなっています。政令草案では、「外国人は海外投資向けに開放されていない地域の物件に投資することが出来ない」とされています。この制限も最大戸数と同じく改正住宅法に矛盾しますから、VBFはこれを削除するよう求めています。　いずれにしても、海外投資向けに開放されている建設プロジェクト、そして外国人が所有する分譲マンションと戸建て住宅の戸数は、建設省のウェブサイトに掲載されます。 4．支払い
　物件購入時の支払い方法は、銀行振り込みとなります。購入時の価格が外貨表示でも、取り引きはベトナムドンで行わなければなりません。ただし、売却時には、売却価格を元の通貨(外貨)に戻すことができます。 外国人の権利 　外国人に与えられる土地使用権の期限は土地使用権証明書の発行から50年間ですが、有効期限の3か月前までに手続きを行えば、権利の更新ができます。　しかし、政令草案では、「外国人は一回しか更新出来ない」とされており、これも法律に矛盾しますので、VBFは削除を求めています。　不動産の権利には、利用権、賃貸権、売却・贈与権の3つがあります。売却・贈与権により、所有者は土地使用権の期限満了前に不動産の売却・贈与を行うことが出来ます。買い手がベトナム人なら、権利の期限は永久になりますが、買い手が外国人の場合には、期限は元の所有者と同じで、残りの期間のみとなります。 資金調達(住宅ローン) 　外国人のための住宅ローンについて、香港上海銀行(HSBC)とベトナム国際銀行(VIB)、テクコムバンク(Techcombank)に問い合わせたところ、現時点でこうしたローンはまだ取り扱っていないとのことでしたが、将来的には取り扱いが開始される可能性があります。　以上のように、ベトナムの不動産市場は現在、一定の制限のもとで外国人向けに開放されています。しかし、手続きの詳細については、施行細則を待つ必要があります。政令草案には様々な追加の制限が規定されていますが、これらは政府が目指す不動産業界の成長の障壁となることから、最終的に削除されることが望まれます。

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